Коммерческая ипотека

   Такое понятие, как коммерческая ипотека, означает совершение сделки купли – продажи с залогом имущества, направленные на получение прибыли. Также иногда ее именуют нежилой ипотекой, ипотекой под залог нежилой недвижимости, бизнес – ипотекой, и так далее.  В России ипотека такого рода пока не слишком распространена, во-первых, кредит на приобретение выдается только под залог имеющейся у заемщика собственности, во-вторых, крупные компании и так могут себе позволить получение значительных кредитов, без залога, а небольшие предприятия доверием банков не пользуются.

Варианты получения коммерческой ипотеки

Законных вариантов получения коммерческой недвижимости несколько:

1. Сначала стороны подписывают договор купли–продажи, затем часть денег покупателя передается продавцу, происходит регистрация собственности, потом аналогичная процедура проводится с договором залога. После завершения всех мероприятий происходит полный расчет.
2. По предварительной договоренности покупатель выплачивает часть суммы, затем банк дает письменное обязательство продавцу в том, что выплатит все недостающие деньги после регистрации залогового договора. После того происходит подписание кредитного договора, договора купли-продажи и регистрация имущества, и в конце производится окончательный расчет.
3. Третий вариант выглядит несколько иначе. Сначала регистрируется ЮЛ с правом собственности на недвижимое имущество, затем покупатель приобретает акции и выплачивает кредит. Недвижимость оформляется на покупателя, все просто. 

Условия кредитования

   Коммерческая ипотека в плане условий и требований банков не слишком похожа на жилую ипотеку, в основном это объясняется тем, что законодательно такие отношения никак не закреплены. Чаще всего такие кредиты выдаются в валюте или в рублях, сроком на 3-5 лет или на 10-20 лет, процентные ставки могут колебаться в пределах от 12% до 22% годовых, при первоначальном взносе минимум от 20%.

  Физическое  лицо для получения коммерческой ипотеки должно предоставить в банк весомый пакет документов, подтверждающих его личность, надежность и платежеспособность. Речь идет о паспорте, справке о зарплате, ИНН и военном билете, справках из налоговой инспекции и из банков с информацией о состоянии счетов. Кроме того, дополнительно кредитор вправе потребовать лицензию на ведение деятельности предпринимателя, договор о купле-продаже недвижимости, акт об оценке имущества, свидетельство права собственности на имущество, страховой договор.

   Юридические же лица должны предъявить банку бухгалтерский отчет о прибыли и убытках,  информацию о задолженностях, отчет о товарном и денежном обороте предприятия, и данные о состоянии счетов.

   Основные требования к заемщику – это хороший, высокий уровень дохода и время работы в бизнесе не менее года. Также заемщик должен для начала стать владельцем нежилой недвижимости и лишь после этого представить ее в виде залога кредитору для получения займа. Как видите, порядок  в корне отличается от кредитования покупки жилья, ведь там сначала заемщику дается кредит и лишь потом недвижимость принимается в качестве залога. 

   В итоге, возникает парадокс – чтобы получить средства на покупку коммерческой недвижимости от банка, заемщик должен сначала ее приобрести, но без заемных денег сделать этого не может, а без недвижимости банк денег не дает. Правда, некоторые крупные банки готовы выдать потенциальному заемщику кредит и без залога, заключая с ним соглашение о последующем предоставлении недвижимости заемщиком, однако это может грозить достаточно высокими процентными ставками и долгими изнурительными проверками. Также могут поступать и банки, выдающие кредит на приобретение коммерческой недвижимости на этапе ее строительства.

   Денежные средства находятся на хранении в ячейке банка, а заемщик тем временем оформляет покупку  под залог. Стоит учитывать, что вся процедура может занять до 2,5 месяцев. 

Дополнительные расходы

   Потенциальному заемщику необходимо иметь представление о том, какие расходы может повлечь за собой коммерческая ипотека. Так, оценку объекта недвижимости оплачивает сам клиент, также он обязуется застраховать свою жизнь, здоровье и объект недвижимости, и кроме этого, необходимо тщательно изучить кредитный договор с банком на предмет наличия явных или скрытых комиссий, штрафов за досрочное погашение и прочего.

   Нельзя оставить без внимания и недостатки коммерческой ипотеки. Отсутствие четкой законодательной базы, практики у банков в данном вопросе и проработанных кредитных схем, большой объем требуемых документов, все это отнюдь не способствует распространению этого явления в сфере ипотечного кредитования.

   Коммерческая ипотека актуальна для крупных предприятий, которые могут предоставить иную собственность в залог, но средние и мелкие возможности приобретать имущество на существующих условиях не имеют. Таким образом, круг желающих воспользоваться коммерческой ипотекой не так уж и широк.