Как производится оценка квартир для ипотеки

Как производится оценка квартир для ипотеки

 По мере развития российской банковской системы и нарастания популярности продуктов потребительского кредитования в целом, и ипотечного кредитования в частности, покупка собственной недвижимости на заемные средства становится для многих наших сограждан единственным способом сделать жизнь комфортной и удобной.   Ипотечные сделки в огромны количествах совершаются каждый день как на рынке новостроек, так и на рынке вторичного жилья. При этом речь идет и о квартирах, и о домах, в том числе и загородных.

  Основное отличие подобных операций с недвижимостью от обычных сделок по купле-продаже состоит в наличии третьей стороны, то есть, банка, кредитора, который собственно и предоставляет необходимые средства. Именно поэтому, чтобы защитить себя от мошенников и от неоправданно высоких затрат банки включают в перечень необходимых процедур, которые нужно провести до подписания всех документов о купле-продаже, проведение оценки рыночной стоимости выбранного потенциальным заемщиком объекта недвижимого имущества. Оценка квартиры для ипотеки оказывает существенное влияние на размер кредита, который банк согласует клиенту к выдаче.   Когда-то, когда подобные ссуды только начинали выдавать в России, многие покупатели вступали в преступный сговор с компанией-оценщиком для завышения реальной стоимости, но теперь подобные случаи стали редкостью.

  Итак, обращаясь в банк за ипотечным займом, вы должны осознавать, что вас попросят предоставить отчет об оценке квартиры или дома, земельного участка, для покупки которого вы и планируете использовать средства финансового учреждения. Оценка недвижимости для ипотеки будет более объективной и точной, если ее проведение будет отдано на откуп квалифицированному, а главное, независимому оценщику, который руководствуется в своей работе федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 

С чего начать поиск оценщика

  Теперь вы понимаете, что эта процедура необходима и вам, и банку, а также то, что вы имеете право на выбор подходящей компании-оценщика.  Однако последнее не отрицает того факта, что вам все-таки потребуется согласовывать выбранную кандидатуру с кредитором. Конечно, формально финансово-кредитное учреждение не вправе навязать вам какую-то определенную компанию или ограничить ваш выбор, ведь как мы уже говорили, независимая оценка недвижимости для ипотеки очень важна, и она отвечает интересам обеих сторон.

  Тем не менее, зачастую многие банки сегодня сразу же предлагают клиенту определить компанию-оценщика из списка аккредитованных финансовым учреждением организаций, чьим отчетам банк безоговорочно доверяет.

  Правда, нельзя не отметить, что некоторые банки начинают отходить от практики аккредитации оценщиков. Они лишь требуют, чтобы выбранная потенциальным клиентом компания соответствовала определенным условиям, обладала некоторыми особыми признаками, то есть, осуществляла свою деятельность в полном соответствии с вышеупомянутым федеральным законом.

  Также помните, что если вы выберете компанию не из списка банка, то согласование отчета об оценке может затянуться на месяц и дольше, так как кредитору придется досконально проверять все данные.

  Итак, вы определились с кандидатурой оценщика, согласовали свой выбор с кредитором, теперь осталось только заключить официальный договор на проведение процедуры. Письменный договор обязателен, так как в дальнейшем отчет об оценке без предварительного подписания соответствующих документов просто становится недействительным и не принимается к рассмотрению банком.

  В договоре об оценке объекта недвижимого имущества обязательно указывают дату, задачи и цели оценки, а также и вид определяемой стоимости. Чаще всего, конечно, банку требуются сведения о рыночной стоимости дома, квартиры, земельного участка. Это делается на случай возникновения необходимости в срочной реализации объекта, и тогда банк предоставляет покупателям скидку от означенной рыночной стоимости.

 

Оценка недвижимости – что и как?

  В данном разделе мы с вами поговорим о том, как производится оценка квартир для ипотеки. Сначала разберемся с тем, какие документы необходимо будет предоставить в распоряжение независимой оценочной компании. В этот список входят следующие:

• свидетельство о регистрации права на недвижимость (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и прочие правоустанавливающие документы);

• кадастровый паспорт из БТИ, поэтажный план и план квартиры;

• для жилых домов, построенных до 1960 года - информация о типе перекрытий;

• для жилых домов, построенных до 1970 года, относящихся к «старому» фонду и имеющих не более семи этажей – информация о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции с отселением;

• договор с застройщиком, договор о долевом участии (если речь идет о покупке квартиры в несданном, строящемся доме).

 

  Все копии в обязательном порядке заверяются подписью заказчика процедуры оценки. Также некоторые банки не требуют от вас предоставления отчета оценки на строящееся жилье, так как стоимость передаваемых прав собственности уже заранее определена самим застройщиком.

  Начинает оценщик, разумеется, с осмотра помещения, во время которого делаются фотографии для отчета и предоставления в банк, как подтверждение факта осмотра недвижимости оценщиком независимой компании.

  Стоит также отметить, что если по объективным причинам получить доступ в помещение не представляется возможным, то оценка могут провести и без фотографий и осмотра. Хотя стоит иметь в виду, что многочисленные прецеденты в отечественной арбитражной практике говорят о том, что такой отчет об оценке могут признать недействительным. Именно поэтому желательно оценщику все-таки обеспечить возможность проведения полного осмотра.

  Сама процедура оценки включает в себя два этапа – сначала проводится анализ всех документов на квартиру (дом), а затем специалист выезжает для проведения осмотра недвижимости, оценки состояния, и проверки соответствия схем из БТИ планировке выбранного вами для покупки помещения.  Определяя примерную рыночную стоимость конкретного объекта независимый оценщик всегда ориентируется на стоимость аналогичных предложений на рынке недвижимости.

  Хотя, конечно, свое влияние может оказать и хороший ремонт в квартире или доме, окружающая обстановка, наличие парковки, продуманная перепланировка. Кроме того, свою роль играет и возраст постройки, наличие или отсутствие развитой инфраструктуры – аптек, школ, детских садов, поликлиник, транспортная доступность. Из-за подобных нюансов с положительным или отрицательным знаком стоимость может быть выведена как ниже, так и выше средней цены на рынке за подобный объект.

  Что касается сроков, то обычно профессионалу хватает от одного до пяти дней для всех процедур и оформления всех документов. На руки клиенту выдается оценочный альбом в двух экземплярах. Страницу с указанием результата оценки подписывают и оценщик, и руководитель, все листы нумеруют, прошивают, скрепляют печатью ЮЛ – компании-оценщика.

  К отчету также должны быть в обязательном порядке приложены и свидетельство о членстве оценщика в СРО, полис обязательного страхования, диплом о получении соответствующего образования в сфере оценки. Заказчику в отчете ничего подписывать и отмечать не нужно, он просто передает его в свой банк.

 Нельзя забывать и о том, что оценка недвижимости ипотека – это платная процедура, которая обойдется потенциальному покупателю-заемщику в сумму от 5 до 35-40 тысяч рублей РФ. Имейте это в виду, перед обращением в банк вам нужно будет не только накопить на первоначальный взнос, но и на оплату всех обязательных процедур и операций, необходимых для благополучного завершения сделки кпли-продажи недвижимого имущества.

 

Возможна ли ошибка?

Оценка для ипотеки

  Оценка для ипотеки является объективной и полной только в какой-то конкретный момент времени. Иногда оценщики, сами того не желая, могут существенно ошибиться в оценке реальной стоимости недвижимости. Цены на жилье могут и расти, и падать со временем. Так, во время кризиса 2008 года, многие банки столкнулись с тем, что, реализуя ипотечное жилье из-за невозможности заемщиком расплачиваться по кредиту, они получали в итоге сумму, которая не покрывала долг полностью. В итоге клиенту оставались и без жилья, и с все еще не оплаченным ипотечным кредитом.

  Все это происходило из-за того, что стоимость квартиры или дома выросла с того момента, как был выдан ипотечный заем, однако повторной оценки не проводилось. Также возможно, что изначально вся процедуры была проведена неверно, и оценщик существенно завысил стоимость недвижимости, не обращая внимания на аналогичные объекты на рынке.

  Конечно, сегодня с таким вы вряд ли столкнетесь, банки тщательно проверяют и перепроверяют отчеты от неизвестных компаний, а также уверены в том, что аккредитованные организации проведут оценку качественно. К тому же и после кризиса 2008, как легко можно увидеть даже неискушенному человеку, цены на недвижимость выросли настолько, что перекрыли случившееся тогда падение.

  Следует также помнить, что банк всегда вправе назначить проведение дополнительной оценки, а затем, в одностороннем порядке, существенно скорректировать итоговую рыночную цену. Хотя это происходит и редко, но если выбранный вами дом или квартира превышают стоимость в 30 миллионов рублей, вы должны быть к такому готовы.

  Нужно отметить, что стоимость, которую оценщик укажет в отчете, является действительной на протяжении всего лишь полугода после подписания отчета. Такой срок регламентирован приказом Министерства экономического развития России. Затем документ теряет юридическую силу, и при необходимости оценку проводят повторно.

  Также случается, что указанная в отчете цифра отличается от той цены, что обговорили между собой продавец и покупатель, тогда банк будет вынужден предоставлять кредит, исходя из меньшей цены на объект. А если оценщик сочтет недвижимость более дорогим объектом, то банк для определения суммы ссуды будет учитывать цену, прописанную в договоре купли-продажи. Имейте в виду, что в первом случае вы можете не получить от кредитора необходимой суммы и придется либо искать дополнительный источник денег, либо другую квартиру или дом.

  Если вы по каким-то причинам не согласны с оценкой – специалист не учел ремонт и расположение объекта, неправильно выбрал аналоги на рынке, можно это оспорить, привести свои доводы или обратиться в другую оценочную компанию. Однако, как правило, указанная в отчете стоимость совпадает с ценой объекта, определенной продавцом.

  Не стоит забывать и о том, что оценщик за свои действия, в том числе и неверно проведенную оценку, несет и финансовую, а иногда и уголовную ответственность. Закон обязывает его возмещать убытки заказчику из-за использования итоговой цифры рыночной стоимости за счет собственного имущества.

 Главное, правильно выбрать компанию-оценщика, не стоит экономить в этом вопросе. Ведь нет никакой гарантии, что банка или вас не устроит указанная стоимость, приведенные аналоги, иные параметры оценки, и отчет придется заказывать повторно.

 В целом же, оценка недвижимости для ипотеки это не слишком сложная и трудоемкая процедура для профессионального оценщика, ее проведения – вопрос одного-двух дней. Так что, скорее всего, это будет самый легкий этап при получении ипотечной ссуды, поэтому не стоит сильно волноваться по поводу вопроса: как производится оценка квартир для ипотеки.

Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Рекомендуем так же:

Подпишитесь на нашу рассылку и новости